Dansk realkreditlån til privatkøb af tysk bolig
I samarbejde med Nykredit tilbyder Sydbank boligfinansiering i Berlin, Hamborg og Flensborg efter den kendte danske model. Du kan låne til din tyske bolig ved hjælp af et dansk realkreditlån – præcis som når du køber bolig i Danmark.
Kontakt din Sydbank-rådgiver, før du går i gang
Din rådgiver hjælper dig med at beregne, hvor meget du kan tillade dig at låne til en bolig i Tyskland. Sydbank udsteder et boligkøberbevis, så du kender dine økonomiske rammer, før jagten på drømmeboligen går i gang.
Beskatning af boligen i Tyskland
Er du bosat og fuldt skattepligtig i Danmark, beskattes du af dine indtægter og formue, uanset hvorfra i verden indtægten kommer, og hvor formuen er placeret. Køber du en ejendom i Tyskland uden at flytte permanent derned, vil boligen derfor skattemæssigt blive behandlet, som om den ligger i Danmark.
Ejendommen vil imidlertid også blive underlagt tysk skat. Men for at undgå dobbeltbeskatning, er der indgået en aftale mellem Danmark og Tyskland om, at Tyskland kan beskatte både indtægter og avance fra fast ejendom, der er beliggende i Tyskland. Danmark skal godskrive kunden den skat, der er betalt i Tyskland – dog maksimalt den danske skat, der falder på den tyske indkomst.
Hvis du er bosat i Tyskland, afhænger beskatningen af boligen af, om du anvender boligen privat eller udlejer den.
Når ejendommen anvendes privat
Der kommer ingen løbende indtægt til beskatning hverken i Danmark eller i Tyskland. Du har fradrag for dine renteudgifter i Danmark (ingen rentefradrag i Tyskland) for lån, der er optaget til finansiering af boligen. Renteudgifterne selvangives som negativ udenlandsk kapitalindkomst, men har samme fradragsværdi som renteudgifter i øvrigt.
Du skal betale ejendomsværdiskat i Danmark efter de sædvanlige takster for ejendomme beliggende i Danmark. Ejendomsskatten i Tyskland udgør mellem 0,98 og 2,1 % (2007) af den af det offentlige fastsatte grundværdi. Der betales ingen ejendomsskat af den tyske ejendom i Danmark.
Når ejendommen udlejes
Udlejer du ejendommen en del af året, skal overskuddet beskattes i Danmark som udenlandsk kapitalindkomst. Overskuddet opgøres efter danske regler – du vælger selv mellem standardfradragsmetoden og regnskabsmetoden. Udlejer du derimod ejendommen hele året, skal overskuddet opgøres efter den regnskabsmæssige metode og beskattes som personlig indkomst.
Udlejningen beskattes ligeledes i Tyskland, og overskuddet skal opgøres efter en regnskabsmæssig metode. Der gives dog kun fradrag for driftsudgifter, hvis udlejningen er drevet med overskud for øje. Der gives nedslag for den tyske skat ved beregningen af den danske skat. Den danske selvangivelse skal vedlægges dokumentation for, at du har betalt skat i Tyskland.
Når ejendommen sælges igen
Hvis du opnår en fortjeneste, når du sælger din tyske bolig, beskattes fortjenesten som kapitalindkomst i Danmark, hvis ejendommen har været lejet ud hele året. Har du selv anvendt ejendommen, sker der som udgangspunkt ingen beskatning.
I Tyskland beskattes fortjeneste ved salg, når ejendommen har været ejet i mindre end 10 år. Fortjenesten beskattes som almindelig indkomst (28-55 %). Den tyske skat reducerer kun den danske skat i de tilfælde, hvor du er beskattet af fortjenesten i Danmark.